原创商学院02-11 08:09

摘要: 2018年将是ZF给刚需最后一班列车的车票,也是ZF给炒房者最沉的一锤重击!


来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)

作者: 拾叶

已获授权转载。


当你凝视着深渊时,深渊也在凝视着你。

当所有人把一切精力都放在房子上时,房子也在吞噬着所有人的心智。


1

疯狂之后的暗流涌动


中国房地产进入到华夏历史上绝无仅有的大时代!


过去的两年多,大多数人看到:


2015年下半年沪深房价暴涨到2016年初南京、苏州、合肥、厦门四小龙接力,再到2016下半年全国二线城市与环京沪深城市房价全面开花。


▼2015-2016房地产演绎史

疯狂进击的房价让无数人眩晕而蜂拥而入,但紧接着“9.30”二十城限购限贷政策,让人们从狂热中清醒了一下,大家终于松了一口气,以为房地产的疯狂应该告一段落了。


然而,一切都与大家的预期背道而驰。


年轻的购房者着实太傻太天真。


疯狂并未终止,反而在接下来几个月的暗流涌动中愈演愈烈,如同星星之火般不断蔓延燎原。


过去的一年,更多的人们看到:


2017年伊始,广大三四线城市开始进入补涨去库存行情:九江、蚌埠、阜阳、许昌、徐州、金华、赣州等等众多三四线城市房价开启上涨模式,很多均价三四千的城市不到一年的时间涨至五六千,甚至不少三四线城市的房价更是直逼万元大关。


不仅如此,连一些人口净流出的五六线小县城居然也加入到全国房价上涨的狂欢中。这还不算什么,因为更令人感到可笑与扯淡的是,一些贫困县的房价竟然也开始跟风上涨,众多涨价作死的售楼部比比皆是。


正当大陆房产如火如荼之际,在不远处的香港证券交易所,国内房地产股却在资本市场演绎惊天地泣鬼神的牛市行情。


中国恒大、碧桂园、融创中国、雅居乐、龙湖地产、富力地产等众多内房股进入2017年后开启疯狂暴涨,三个季度的时间,一线内房股涨幅均在6倍以上,二线内房股涨幅也在3-5倍之间!


众所周知的许家印也因此登上中国首富的宝座!


如果不看恒指,大家还以为港股的超级牛市来了。但香港恒生全年涨幅也不过27%左右,并且还是受内房股的权重带动。


火的,只有内房股而已!


终于随着“9.23”八省会或直辖市的调控到来,内房股疯涨的音乐才戛然而止。


▼中国恒大(03333)股价走势图


2

惊人的房产销售数据


我们回过头看,从2016年“9.30”第一轮限购限贷的密集政策调控,到现在刚好整一年。


在很多人的第一印象里,这一年,投机炒房的应该爆仓了,小开发商资金链应该断了,开发商回款应该受影响了,房屋销售应该降温了……


然而,不好意思,让您失望了!以上您觉得该发生的一样都没发生!


换句话说,你想得都是错的,人家都还好好的。


投机炒房依然暗流涌动,小开发商的房子比过去更好卖了,大开发商开始全款卖房,很多一二线城市开盘秒清,全国住房不管是销售面积还是销售金额不仅没降反而同比环比涨的更欢实!


▼近三年全国商品房销售面积

▼近三年全国商品房销售金额


就这样,一切按照你“认为的”相反轨迹发展去了,并且越去越远……


直到众人直呼:中国的房事看不懂啊,看不懂!


房地产的热度,终于,创了历史上前所未有的高度。


明年房价能够继续暴涨?某某城市还能买么?现在利率上浮这么多,是等等还是现在就买?


这是大家最关注的三类问题。


顶着被众多经济学家打脸的态度,立足当下,笔者从政策、货币、舆论态度等几个角度再来分析一下现在的房地产和2018年的形势。


3

观点、态度


1
观点一:三四五六线城市的房产丧钟已响


笔者曾在多篇文章写道,这一轮房地产涨价去库存最终将蔓延到广大的三四五六线城市,而这些城市才是去库存真正的地区。


但是,未来一二线城市与三四线及以下城市终将是会严重分化的,这一轮普涨后,三四线及以下城市的未来问题将不再是价格,而是会面临无人接盘的窘境。


一二线的流动性是被行政管制,但三四五六线城市缺乏流动性却是自身因素。

回想这一轮三四五六线为什么能上涨?


笔者带大家来找找答案。


两个月前的一次论坛交流,笔者在PPT上放了一个图:


▼2016年中国人民银行年报节选



这是2016年中国人民银行年报的一部分内容,我把重点用红线勾勒了出来:“监督商业银行积极配合房地产调控工作,加强审贷管理,在调控热点城市收紧信贷条件,将更多信贷资源投向三四线城市,有效防范信贷风险。


在因城施控的大环境下,我们看到一二线房贷政策被严控,但是三四五六线银根依旧宽松,一二线城市房贷利率很早就取消打折并且开始上浮,但三四五六线城市很久才采取上浮动作。


特别是大量城市借用棚改所采取的货币化安置政策,更是让这些三四五六线城市的货币泛滥漫城。


我们说过:房价短期看货币。


但是,而这一轮三四五六线的涨价,也接近了尾声。


根据易居研究院的报告,很多三四线城市的去库存周期已经明显下降,至少有不少于30个三四线城市的存销比已经低于12个月了。


什么意思呢?


三四线城市的去库存已经完成的差不多了。我们从最近半年的各种高层的会议上也听不到三四线去库存的声音了,相反,“防范金融风险”、“让金融回归服务实体经济本源”、“让资金脱虚向实”等等论调开始出现在各大媒体的头版头条,很明显,你要是听懂上面的话,风向已经变了。


在未来没有货币和政策支撑的时候,三四五六线城市将是最近半年众多炒房者的坟墓。


2
观点二:从执政角度上考虑


我还是那句话,刚需什么时候上车都是对的,一二线城市的投资和刚改可以等开完党代会,等到明年三月两会结束后一段时间国家是否出政策再做决定不迟。


十九大之后,ZF换届。这是不得不提的一个重要事件和时间节点。在中国,你可以不懂经济,但你一定要懂政治!


历次历届,ZF换届前后一年都是房地产调控政策出台最密集的时期。2002年十六大,2007年十七大,2012年十八大,包括2017年十九大。背后对应的是2003年房地产调控市场低迷,2008年房产几乎崩塌,2013年房产低谷,如果不出意外,2018年,也将是房地产近些年最为低谷的一年。


这背后的逻辑是各地新老领导班子交接,老班子的表态和新班子的姿态。而各领导班子摸清脉络,开始大搞建设经济,基本是上任后的第二年。所以2018下半年,最晚至2019年上半年,是刚改上车的唯一的好时间段,如果错过,待2019年下半年房产慢慢松绑后,独木桥上的人会越来越多,按压两年的需求一旦在一个时间节点爆发,将出现更强烈的供需失衡。


3
观点三:从货币角度上考虑


从2015年9月到2017年9月,中国广义货币的同比增速一直大幅下滑。



但现在中国的货币政策出了一个大岔子,广义货币增速往下走,社会融资规模往上行。


为什么?背后全是金融体系的贪婪!


原因无外乎是银行的消费贷和各种贷款创新,导致居民短期贷款激增,而社会消费却没有出现大的变化,原来贷出来的这些钱不外乎又流入了房地产。


能预见到,最后的这一波空手套的炒房者,必死无疑。


别指望货币政策会再次宽松,未来会愈来趋紧,这在一年多前我就已经坚定讲过。美欧日三大央行未来要货币紧缩,我们再放水就是找死。


别指望利率会回到去年年初的水平,社会公允利率会在高位会坚挺无比,现在银行5%以上理财比比皆是,未来房贷利率上浮20%都会是抢手货。


别指望你会像去年一样能轻松拿到更多的贷款来支持你的现金流,房地产市场的增量大门正在关闭,在未来一个存量商品房和大力发展租赁房屋的市场里,新增资金会越来越被定向输送到租赁市场!


2018年将是ZF给刚需最后一班列车的车票,也是ZF给炒房者最沉的一锤重击!


版权声明:“商学院”所推送的文章,除非确实无法确认,我们都会注明作者和来源。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题,烦请原作者联系我们,与您共同协商解决。联系方式:15210618901,商务合作请加微信15210618901。

超级商学院APP下载 

 [扫一扫] 二维码

IOS版

扫码下载

Android版

扫码下载


[扫一扫] 进入《商学院》微店



获取商界新鲜资讯、聆听大佬领导“心经”

揭秘大公司里的“未可知”

直通全球22家知名商学院校

这是一座开在你身边的《商学院》

《商学院》已经入驻以下平台