原创融360房贷02-12 01:41

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前几天,北京的代市长陈吉宁表态说,要实现北京的房价环比零增长,底线是新房市场环比零增长。而现在,这一目标接近完成,数据显示北京新房已经连续11个月环比不增长了,而二手房则已从最高跌回落了10%左右。

这已经是第二次说要实现“房价环比零增长”了,上一次是在2016年的12月份,当时北京市代市长,现在已是北京市委书记的蔡奇做出的表态。

现在,我们可以梳理下,房价环比零增长是怎么实现的了。

一、二手房市场——管住学区房、提高首付比例、认房又认贷

在二手房市场,最坚挺最扎眼的莫过于学区房。

一直以来,学区房总是上头条次数最多的一类二手房。中国的家长对教育的投入也反映在学区房上面,学区房的价格也是水涨船高。但今年3月份开始,学区房的价格开始明显回落,特别是中心城区的学区房,单价便宜1-2万的不在少数。

学区房价格的松动,跟扩大多校划片和二手房代理价格设置上限有关。

多校划片在一定程度上降低了学区房的热度,但其实更关键的是房产中介对高价二手房的清理。

目前北京各大二手房中介都已经上线了价格监测系统,一旦业主报价超过该系统给予的参考价格,房源就会被标注为“无效房源”,不会在外网展示,房产经纪人也不得推荐。业主如果想卖房子,唯一的办法就是降价。

除了花大力气降低二手房的供应价格之外,提高首付比例,降二套房贷款年限,认房又认贷等措施则是从需求侧来降低二手房购买力。

自去年10月份开始,首套房比例已经上浮至35%,而二套房贷款年限则由最长30年降至25年。认房又认贷的威力最大,它将审核购房者在全国范围内的贷款记录,只要你贷款买过房,不管是不是在北京,再买房都将执行二套房贷规定,首付比例最低是6成,如果买的是非普通商品房,首付则上浮至8成。此举对以改善需求为主,且以二手房为主的北京楼市来说,效果非常大。

二、新房市场——管住商办、全面限价限售、打击捆绑销售

其实新房比二手房好调控得多,原因很简单,新房是集中供应,管好开发商即可。

今年以来,商办房终于被清理了。商办房的爆发是在2016年,去年成交的新房中,超过一半是商办房。现在不行了,新建的商办房可以改成租赁用房,但绝不能出售。

从去年开始,“限房价、竞地价”已经成为土拍的标准规则。目前所有已经成交的和正在挂牌的住宅用地都已经执行该规则。这意味着开发商在拿地之初就被限定了销售均价和最高单价。无论你盖普宅还是豪宅,最终的售价已经给你规定死了。

这条规则有多厉害呢,我们举个例子。比如丰台西局,靠近三环,地理位置非常好,该片区目前有块宅地正在挂出,但最高售价不得超过81690元/平米,均价也不得超过77800元/平米。要知道周边次新的二手房售价已经在12万元左右了。

除了限房价,开发商以往常用的搭售车位和装修等方式也已经被叫停。

这一系列的调控,让新房市场逐渐降温。数据显示,北京新房的价格已经连续11个月下行。

三、房价环比不增长容易,但买到房真的不容易

管住房价,说到底还是得让老百姓得到实惠才行,但从实际效果来看,并不明显。

北京楼市早已由二手房主导,但现在买二手房难度可谓非常大。

目前北京的二手房整体价格的确降下来了,幅度也有10%左右,但二手房比新房的贷款难度更高,很多人在今年一季度申请的房贷,如今半年过去了都没下来。

不少银行在这个时候还玩起了搭售的生意,想快点拿到贷款,要么主动上浮利率,要么同时买点银行的理财产品和保险,门槛还很高,动辄10万元起步,难住了不少人。

至于新房,则有两个尴尬的地方。一个是新房普遍豪宅化。二是整体供应明显不足。

以9月份入市的新房为例,总共只有9个项目,5个是别墅,1个是普宅和别墅混合,只有3个是纯普宅。相比去年9月份34个项目入市,今年的“金九银十”要逊色许多。

再看看今年北京的整体供应情况。2017年计划供应30万套新建住房,其中产权类21万套,产权类中商品房占7成,约为14.7万套。在这14.7万套中,中小户型和自住房(现已变更为共有产权房)共计10万套,而自住房又占了5万余套。

几番梳理下来,今年纯商品房也就10万套左右,其中普通住宅5万套,高端住宅5万套,所以商品房是越来越稀缺了。

从这里,我们也能一窥未来房价的走势,虽然北京房价今年不增长了,未来也不会有大的涨幅,但这是整体价格,是被共有产权房平均之后的结果。

就纯商品房来说,由于越来越稀缺,其实价格还是会慢慢上涨的

四、现在还能买房吗?

这一轮行情已经基本结束,现在还能不能买房是个问题。

融360房贷君(fangdai123)认为,以往要是出现这个力度的调控,房价绝对会继续下行的,然后再来一波拉升,调控之后的几个月是不适合买房的。

但这一轮调控由于是“因城施策”,包括一线城市在内的几十个城市,其实底线都是将房价稳住。而采取的措施,大家其实都已经烂熟于心,比如限价限购限售等。北京这边中小户型买到后是5年不准卖的(以产证或完税证明为起点),其他城市也有不少实施限售的。

之所以要实施限售,是因为限价的存在。限价限的是开发商,价格不能卖得太贵,限售限的是购房者,买到了便宜的房子,自然也不能让你轻松卖出去赚差价。

说到这里,其实能不能买房,已经有答案了。限价意味着稀缺,当你只能买到限价的房子的时候,不买就意味着让别人占便宜。

只不过对于刚需来说,现在的问题已经不仅仅是能不能买房了,而是有没有资格买房,能不能抢到便宜的房子的问题。


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